Project Finance란
프로젝트 파이낸싱이란 스폰서의 대차대조표가 아니라 프로젝트의 예상 현금흐름을 바탕으로 인프라나 산업 프로젝트를 장기적으로 자금조달하는 것입니다. 일반적으로 프로젝트 파이낸싱의 구조는 '스폰서'로 알려진 다수의 주식 투자자와 운영에 대출을 제공하는 은행 및 다른 대출 기관의 '신디케이트'를 포함합니다. 이것들은 가장 일반적인 논리코스 대출로 프로젝트 자산에 의해 확보되며 프로젝트 스폰서의 일반적인 자산이나 신용도가 아닌 프로젝트 현금 흐름에서 전액 지급됩니다.재무 모델링에 의해 지원되는 결정의 일부는 프로젝트 파이낸싱 모델을 참조하십시오. 자금 조달은 일반적으로 수익 창출 계약을 포함한 모든 프로젝트 자산에 의해 확보됩니다. 프로젝트 대부업체는 이 모든 자산에 대해 선취특권을 부여받으며 프로젝트 회사가 대출 조건을 준수하는 데 어려움이 있는 경우 프로젝트를 지배할 수 있습니다.
일반적으로 프로젝트마다 특별한 목적이 생성되므로 프로젝트 스폰서가 소유한 다른 자산을 프로젝트 장애의 악영향으로부터 보호합니다. 특수 목적 사업체로서 프로젝트 회사는 프로젝트 이외의 자산을 가지고 있지 않습니다. 프로젝트 회사 소유자의 출자 약속은 프로젝트가 재정적으로 건전하다는 것을 보증하거나 스폰서의 약속을 보증하기 위해 필요한 경우가 있습니다. 프로젝트 파이낸싱은 대부분의 경우 대체적인 대출 방법보다 복잡합니다.
리스크의 특정과 할당은 프로젝트 파이낸싱의 중요한 구성 요소입니다. 프로젝트는 특히 개발도상국이나 신흥시장에서 많은 기술적, 환경적, 경제적 및 정치적 위험에 노출될 수 있습니다. 금융기관 및 프로젝트 스폰서는 프로젝트 개발 및 운영에 내재된 리스크는 용납할 수 없다고 결론지을 수 있습니다. 건설, 공급, 오프테이크 및 양허계약 등 여러 장기계약과 다양한 공유구조가 프로젝트와 관련된 모든 당사자의 인센티브 조정과 기회주의적 행동 억제에 사용됩니다. 구현 패턴은 '프로젝트 제공 방법'이라고 불릴 수 있습니다. 이러한 프로젝트의 자금 조달은 프로젝트와 관련된 위험을 관계자별로 분산하면서 이익을 확보하기 위해 여러 당사자 간에 분배되어야 합니다. 이러한 리스크 배분 메커니즘을 설계함에 있어서는 개도국의 인프라 시장이 보다 높은 리스크를 수반하므로 그 리스크에 대한 대응은 보다 어렵습니다. 리스크가 높거나 비싼 프로젝트에서는 한정된 자금 조달을 확실하게 확보해야 합니다.
Bridge loan이란
브리지론이란 영구적인 대출이나 다음 단계의 자금 조달이 이루어질 때까지 개인 또는 기업에 대한 중간 대출입니다. 신규 대출로부터의 자금은 일반적으로 브리지론 및 기타 자본 수요를 '회수'하는 데 사용됩니다.
브리지론은 일반적으로 추가 위험을 보완하기 위해 기존 대출보다 비쌉니다. 브리지론은 일반적으로 더 높은 금리, 포인트(포인트는 본질적으로 수수료, 1포인트는 대출액의 1%), 기타 비용은 단기간에 상각되며 다양한 수수료 및 기타 '감미료'(일부 대출에 대한 대출자의 지분 참여 등)가 있습니다. 또한 대출자는 상호 담보화와 저가 대출 비율을 요구할 수 있습니다. 한편, 이것들은 일반적으로 비교적 적은 문서로 신속하게 배치됩니다.
브리지론은 장기적인 자금 조달을 확보하기 위해 부동산 조기 폐쇄나 압류로부터 부동산을 회수하거나 단기적인 기회를 이용하기 위해 상업용 부동산을 구입하는 데 사용되는 경우가 많습니다. 부동산 브리지론은 일반적으로 부동산이 매각되고 전통적인 대부업체에 의해 재융자되어 대출자의 신용도가 향상되며 부동산이 개선되거나 완료된 경우 또는 영구적이거나 이후의 주택담보대출을 실행할 수 있는 특정 개선 또는 변경 사항이 있는 경우에 상환됩니다. 타이밍 문제는 자금을 확보하는 능력과 마찬가지로 다른 현금 요구와 리스크 프로파일을 가진 프로젝트 단계에서 발생할 수 있습니다.
브리지론은 하드 머니 대출과 유사하며 중복됩니다. 둘 다 단기적이거나 비정상적인 상황에 의해 취득된 비표준 대출입니다. 차이점은 하드머니가 대출원이며 일반적으로 개인이나 투자자, 민간기업 중 고위험·고금리 대출을 해주는 사업으로 은행이 아닌 반면 브릿지론은 장기대출 간 '격차를 메우는' 단기대출을 의미한다는 점입니다.
Bridge loan 특징
최대 12개월의 전형적인 조건에서는 2~4포인트가 청구될 수 있습니다. 주택담보대출(LTV) 비율은 일반적으로 평가액 기준 상업용 부동산의 65%, 주택용 부동산의 80%를 넘지 않는 경우가 많습니다.
리스크 수준이 낮기 때문에 1차 충전 브릿지론은 보통 2차 충전 브릿지론보다 높은 LTV로 이용할 수 있습니다.
LTV가 낮을수록 낮은 금리도 끌어당겨 프론트엔드 수수료, 대부업체 법정 수수료, 평가액 지급은 고정된 채로 있다가 다시 낮은 수준의 인수 리스크를 대표하게 됩니다.
Bridge loan 예시
브리지론은 프로젝트를 운반하기 위해 개발자에 의해 종종 취득되고 허가가 요구됩니다. 프로젝트가 실현된다는 보장은 없기 때문에 고금리로 위험을 감수하는 전문 대출원으로부터 대출을 받을 가능성이 있습니다. 프로젝트가 완전히 권한을 갖게 되면 더 낮은 이자, 더 긴 기간 동안 더 많은 금액의 기존 소스에서 대출을 받을 수 있습니다. 그런 다음 건설 대출을 받아 다리를 대출받고 프로젝트 완료에 자금을 제공합니다.
소비자들은 새로운 주택을 구입하고 있으며, 현재 소유하고 있는 주택 매각에 따른 수익으로 계약금을 지불할 예정입니다. 현재 소유하고 있는 집은 새 주거가 폐쇄될 때까지 폐쇄되지 않습니다. 브리지론은 구매자가 단기간 내에 현재 주택을 폐쇄하고 브리지론이 상환될 것이라는 기대를 갖고 현재 주택에서 지분을 꺼내 새 주거지에 대한 계약금으로 활용할 수 있도록 합니다.
브리지론은 예를 들어 한 시니어 파트너가 퇴사를 원하고 다른 파트너가 사업을 계속하고 싶어하는 동안 지속적인 원활한 운영을 확보하기 위해 비즈니스에서 사용할 수 있습니다. 브리지론은 경영진이 인수하는 등 다른 소스에서 자금을 조달할 수 있는 회사 건물의 가치를 기반으로 할 수 있습니다.
구매자가 완료에 사용된 단기 브리지론 비용을 상쇄하는 할인을 신속하게 완료할 수 있는 경우 자산은 할인된 가격으로 제공될 수 있습니다. 구매자가 주택담보대출과 같은 장기대출을 완료하는 데 14~28일밖에 없는 경매물건 구매로는 그 기간을 실행할 수 없을지 모르지만 브리지론은 실행 가능합니다.
